Usterki w mieszkaniu mogą pojawić się w każdej chwili – cieknący kran, zepsuty piekarnik czy niedziałające ogrzewanie. W przypadku wynajmowanego lokalu pojawia się pytanie, kto ma obowiązek naprawy i kto pokrywa koszty. W tym artykule wyjaśniam, jak prawidłowo zgłosić usterkę właścicielowi mieszkania, jakie są obowiązki stron i kto powinien ponieść wydatki związane z naprawą.
Jak zgłosić usterkę właścicielowi mieszkania?
Zgłoszenie usterki powinno odbyć się jak najszybciej po jej wykryciu. Zwłoka może doprowadzić do większych uszkodzeń, a tym samym wyższych kosztów, które w pewnych przypadkach mogą zostać przerzucone na najemcę. Najlepiej zgłosić problem w formie pisemnej – poprzez e-mail, SMS lub wiadomość w komunikatorze, aby mieć potwierdzenie zgłoszenia.
W zgłoszeniu należy dokładnie opisać, na czym polega usterka i w jakiej części mieszkania występuje. Warto również dołączyć zdjęcie lub film, który pokaże problem. Jeżeli usterka zagraża bezpieczeństwu – na przykład dotyczy instalacji gazowej lub elektrycznej – trzeba wyraźnie zaznaczyć, że wymaga natychmiastowej interwencji. W sytuacjach awaryjnych najpierw należy zadbać o bezpieczeństwo, a dopiero potem poinformować właściciela.
Po zgłoszeniu dobrze jest uzgodnić, kto zajmie się naprawą i kiedy ma ona nastąpić. W niektórych przypadkach właściciel preferuje wezwanie konkretnego fachowca, z którym współpracuje. W innych sytuacjach daje zgodę na samodzielne zlecenie naprawy przez najemcę i zwraca później koszty na podstawie faktury lub rachunku. Ważne, by ustalenia te zostały zapisane lub potwierdzone wiadomością.
Kiedy obowiązek naprawy spoczywa na właścicielu?
Zgodnie z polskim prawem właściciel mieszkania ma obowiązek utrzymywać lokal w stanie zdatnym do użytkowania. Oznacza to, że musi dbać o sprawność instalacji, urządzeń technicznych oraz elementów konstrukcyjnych mieszkania. Właściciel odpowiada również za usunięcie usterek wynikających z normalnego zużycia lub wad konstrukcyjnych lokalu.
Do obowiązków właściciela należy naprawa instalacji elektrycznej, wodnej, gazowej i kanalizacyjnej. Jeśli w mieszkaniu dojdzie do awarii ogrzewania, przecieku dachu, pęknięcia rury czy uszkodzenia pieca gazowego, to właściciel powinien pokryć koszty naprawy. To samo dotyczy elementów takich jak okna, drzwi zewnętrzne, ściany czy podłogi, jeżeli usterki nie są wynikiem działania najemcy.
Właściciel powinien również zadbać o naprawę lub wymianę zużytego wyposażenia mieszkania, jeśli zostało ono ujęte w umowie najmu. Przykładem może być zepsuta lodówka, pralka, kuchenka czy piekarnik, o ile ich awaria nie wynika z niewłaściwego użytkowania. Jeżeli sprzęt był sprawny w momencie przekazania lokalu, a usterka nastąpiła podczas zwykłego użytkowania, koszt naprawy należy do właściciela.
Za jakie naprawy odpowiada najemca mieszkania?
Najemca również ma obowiązki związane z utrzymaniem lokalu. Zgodnie z przepisami powinien dokonywać drobnych napraw i usuwać usterki, które wynikają z jego codziennego użytkowania. Odpowiada za konserwację, czyszczenie oraz wymianę elementów, które zużywają się w naturalny sposób w trakcie najmu.
Do obowiązków najemcy należy między innymi wymiana żarówek, baterii, bezpieczników, uszczelek w kranach, sit w odpływach oraz utrzymanie czystości. Najemca powinien również dbać o wentylację, regularnie czyścić kratki i nie dopuszczać do ich zatkania. Jeżeli w wyniku zaniedbania dojdzie do zawilgocenia ścian, może zostać obciążony kosztami ich osuszenia i odgrzybiania.
W przypadku, gdy najemca doprowadzi do uszkodzenia sprzętu lub elementów wyposażenia, powinien pokryć koszt naprawy. Dotyczy to sytuacji takich jak stłuczenie szyby, uszkodzenie płyty grzewczej, zalanie podłogi lub przypalenie blatu kuchennego. Właściciel ma prawo potrącić koszty takich napraw z kaucji lub domagać się ich pokrycia na podstawie rachunków.
Co zrobić, gdy właściciel nie reaguje na zgłoszenie usterki?
Zdarza się, że właściciel ignoruje zgłoszenie i nie podejmuje żadnych działań w odpowiednim terminie. W takiej sytuacji najemca może samodzielnie zlecić naprawę, a następnie zwrócić się do właściciela o zwrot kosztów. Warunkiem jest wcześniejsze poinformowanie właściciela o konieczności naprawy i udokumentowanie, że nie zareagował w rozsądnym czasie.
Jeżeli właściciel nadal odmawia zwrotu kosztów, najemca może skierować sprawę na drogę sądową. W takim przypadku należy przedstawić dowody: wiadomości z próbą kontaktu, zdjęcia usterek oraz faktury lub paragony za wykonane usługi. Sądy najczęściej uznają takie żądania, o ile naprawa była konieczna, a właściciel zaniedbał swój obowiązek.
W skrajnych przypadkach, gdy brak reakcji właściciela powoduje zagrożenie dla zdrowia lub życia, najemca ma prawo usunąć usterkę bezzwłocznie i obciążyć kosztami właściciela. Dotyczy to np. wycieków gazu, pękniętych rur wodociągowych, spięć w instalacji elektrycznej czy awarii systemu grzewczego zimą. W takich sytuacjach trzeba działać natychmiast i zabezpieczyć się dowodami.
Jak uniknąć nieporozumień przy naprawach?
Aby uniknąć konfliktów, warto już przy podpisywaniu umowy najmu dokładnie określić podział obowiązków dotyczących napraw i konserwacji. Dobrym rozwiązaniem jest załączenie do umowy listy sprzętów i elementów wyposażenia oraz zapisanie, kto odpowiada za ich naprawę. Warto też doprecyzować, czy właściciel pokrywa koszt części, robocizny, czy całości naprawy.
Najlepiej każdą usterkę zgłaszać pisemnie i prosić o potwierdzenie odbioru wiadomości. Jeśli dochodzi do większej awarii, dobrze jest od razu zrobić dokumentację zdjęciową, która pomoże rozstrzygnąć, kto powinien ponieść koszty. Należy również zachować wszystkie faktury i potwierdzenia, które mogą być użyte w razie sporu.
Dobra komunikacja między najemcą a właścicielem jest kluczowa. Właściciel, który wie, że najemca informuje o problemach i nie działa na własną rękę, chętniej angażuje się w rozwiązanie sprawy. Z kolei najemca, który nie nadużywa zgłoszeń i nie oczekuje, że właściciel pokryje każdą drobną awarię, buduje zaufanie i zyskuje większą elastyczność.
Michał Szymański